Mehr als Standard – damit ist im Falle der beiden Hallen im Norden Magdeburgs nicht etwa die erreichte DGNB-Zertifizierung in Gold gemeint. Sowohl der Logistikdienstleister Samsung SDS Europe, der den neuen Standort für den Reifenhersteller Hankook betreibt, als auch der Entwickler Baytree hatten für diesen Bau eine Referenz im Sinn, mit der sie sich zukünftigen Kunden empfehlen könnten.

Von der Entwurfsplanung bis zur schlüsselfertigen Übergabe in zwölf Monaten – „Rekordverdächtig“ nennt diese Leistung der Köster GmbH Sascha Petersmann, Head of Germany des Investors Baytree (Bildquelle: Köster GmbH)

„Wir setzen ebenso wie Baytree auf Expansion im deutschen Markt“, berichtet Alexander Zang, der sich bei Samsung SDS Europe verantwortlich für das Business Development zeichnet und in Zukunft weitere partnerschaftliche Geschäftsaktivitäten wie jene mit Hankook aufbauen möchte. Eine der wichtigsten Zutaten für den Auf- und Ausbau des Geschäfts: die klare Differenzierung über Standort- und Servicequalität für nachhaltig zufriedene Kunden. Als Grundvoraussetzung dafür nennt Zang das passende Team, das ein effizientes und leistungsfähiges Logistikkonzept ausarbeitet und professionell implementiert.

Zur Gewinnung eines solchen Teams verfolgt Samsung SDS Europe eine Unternehmensphilosophie, die den Mitarbeitenden wertschätzend in den Vordergrund stellt und ihn als wettbewerbsrelevanten Faktor sieht. „Die Menschen müssen sich in der Umgebung, die wir ihnen bieten, wohlfühlen und zu einem starken Team zusammenwachsen, damit das Service-Niveau erreicht werden kann, mit dem wir überzeugen“, so Zang. Entsprechend sei er den Vorschlägen seines Vermieters zur Ausstattung der Sozial- und Büroflächen, aber auch in der Gestaltung der Außenanlagen begeistert gefolgt. Weitere Ideen und Wünsche konnte Samsung SDS Europe selbst einbringen – trotz eines mehr als sportlichen Zeitplans für die Baumaßnahme.

Im Sommer 2020 hatte die Baytree Logistics Properties das bereits gut entwickelte Grundstück in verkehrsgünstiger Lage von der Stadt Magdeburg erworben. Zeitgleich mit der Entwurfsplanung, mit der das Architekturbüro Klußmann aus Gütersloh beauftragt wurde, initiierte der Investor die Ausschreibung der Bebauung mit einem Logistikzentrum. „Danach fügte sich alles sehr schnell und sehr gut zusammen“, erinnert sich Petersmann.  

Er habe zu diesem Zeitpunkt bereits im regelmäßigen Austausch mit Dipl.-Ing. Ralf Junghans gestanden. Der Bereichsleiter des Köster-Kompetenz-Centers Logistikimmobilien Leipzig habe das Potenzial des Grundstücks und des Entwurfs sofort erkannt. Mit zielführenden Vorschlägen für eine besonders rationelle Bauabwicklung habe er Köster als Generalunternehmer für das Projekt fest etabliert. „Baytree baut generell nicht auf dem Wege der Einzelvergabe“, so Petersmann, sondern überlasse dies einem erfahrenen Baupartner wie Köster. Zusätzlich wurde das Büro Drees & Sommer aus Leipzig mit der Projektsteuerung von Baytree beauftragt.

Auf den Freiflächen rund um die beiden Logistikhallen für die Samsung SDS entstanden Plätze für eine angenehme Pausen- und Freizeitgestaltung (Bildquelle: Köster GmbH)

Als ausgesprochen „teamfähig“ hätte sich die Viererkonstellation von Projektentwickler, Architekt, Projektsteuerer und Baudienstleister erwiesen. Zunächst zielorientiert und konstruktiv, später regelrecht freundschaftlich haben sich die Abstimmungsprozesse zwischen den Beteiligten dargestellt. Eine gute Basis sei so geschaffen worden für das, was sich durch den Vertragsabschluss mit der Samsung SDS Europe als Bauaufgabe abzuzeichnen begann.  

Zang berichtet, dass die Samsung SDS Europe seit dem Frühjahr 2020 auf der Suche nach einem perfekten Standort für das deutsche Zentrallager des Reifenherstellers Hankook gewesen sei. Sein Team und er hatten Bestandsimmobilien, weiter vorangeschrittene Neubauprojekte und auch das Baytree-Projekt geprüft und abgewägt. „Dabei war klar: Unser Kunde Hankook erwartete, dass wir seinen neuen Standort ab Mai 2021 betreiben“, so Zang. Vor allem die Lage des von Baytree geplanten Hallenneubaus in der Nähe zum Binnenhafen und zum Bahnhof Magdeburg sowie zur Autobahn 2 sei von Anfang an extrem verlockend gewesen, allerdings gab es zum Zeitpunkt der ersten Gespräche keine Baugenehmigung. „Wir hatten zu dieser Zeit noch mehrere Standorte in der finalen Auswahl. Der zeitliche Aspekt sprach klar gegen das Projekt von Baytree und Köster, jedoch wurden wir neben den oben genannten Faktoren von einer strukturierten Projektplanung, einem genialen Konzept und der Vision von Baytree überzeugt, hier etwas Besonderes zu schaffen. Rückblickend kann ich sagen, dass die stets ehrliche und offene Kommunikation aller Beteiligten in diesem Projekt enorm dazu beigetragen hat, alles auch innerhalb der unglaublich engen Zeitschiene zum Erfolg zu führen.“

Michael Große, Projektleiter im Köster Kompetenz-Center Logistikimmobilien Leipzig, schmunzelt, wenn er sich an einige Gesprächsrunden mit dem Projektentwickler und dem zukünftigen Nutzer erinnert. „Ihre Zweifel standen wirklich beiden auf die Stirn geschrieben und natürlich wussten auch wir trotz aller Erfahrung, dass wir uns an eine große Herausforderung heranwagen.“  

Als erfahrene Praktiker hätten seine Kollegen und er sofort nach der Zusage durch Baytree damit begonnen, sämtliche Beschaffungs- und Bauprozesse zu planen. Wieder einmal hätten sich dabei die praxisorientierten Köster Steuerungswerkzeuge mehr als bewährt. „Und natürlich die vertrauensvolle Beziehung zu Lieferanten und Handwerkern, ohne deren engagiertes Mitwirken wir unsere Zusagen kaum halten könnten.“  

Große arbeitete zunächst gemeinsam mit der Stadt an der Baugenehmigung. Die Mitarbeitenden der Baubehörde unterstützten durch die Erteilung von Teilbaugenehmigungen. Diese ermöglichten den Startschuss für die Erdarbeiten schon im Oktober 2020. Im November erging die finale Baugenehmigung für die beiden Hallengebäude von Baytree, die zum guten Schluss sogar gleich beide von der Samsung SDS Europe angemietet wurden. Passend zum Lagergut Reifen hatten Mieter und Investor gemeinsam mit Köster und hinzugezogenen Gutachtern ein garantiert genehmigungsfähiges Brandschutzkonzept für den Neubau entwickelt.

Für die Baytree Deutschland GmbH erstellte Köster zwei Hallen im Norden Magdeburgs mit einer Nutzfläche von rund 64.000 m². Sie erhielten ein DGNB-Zertifikat in Gold (Bildquelle: Köster GmbH)

Fast zeitgleich liefen die ersten Vorproduktionen von z. B. Betonfertigteilen an. „Als unser Lieferant angeboten hat, ein zweites Werk ‚zuzuschalten‘, haben wir gemeinsam mit Projektentwickler und Nutzer ohne zu zögern in diesen ‚doppelten Boden‘ investiert“, berichtet Große und erklärt den Grund für diese Entscheidung. „Wir mussten auf Nummer sichergehen, als wir erfuhren, dass der Bauzeitenplan noch ambitionierter würde als zuvor gedacht.“

„Zwischenzeitlich sah die Planung unseres Kunden vor, mit der Einlagerung der LKW-Reifen zu beginnen. Dies setzte eine umfangreiche Änderung des kompletten Bauzeitenplans voraus, da der Bauabschnitt für die LKW-Reifen eigentlich als letztes fertiggestellt werden sollte“, beschreibt Zang den Aufsatzpunkt für die erhebliche Anpassung im ohnehin engen Zeitplan. „Die ursprüngliche Bauplanung wurde also kurzerhand noch einmal neu strukturiert“, beschreibt Köster-Bereichsleiter Junghans in einem Satz, was in der Praxis jede Menge Zusatzarbeit mit sich brachte. „Als dann der komplette Bauzeitenplan umgekehrt war, kam die Botschaft, dass nun doch als erstes PKW-Reifen ins Lager kommen würden und wir haben alles rückgängig gemacht. Noch heute bin ich sehr dankbar dafür, wie alle Projektbeteiligten diese Neuigkeit aufnahmen“, schließt Zang das Beispiel für die flexible Zusammenarbeit aller Beteiligten ab. Es blieben gerade noch fünf Monate bis zur Anlieferung der ersten Container und zur Inbetriebnahme der entsprechenden Gebäudeteile. Deshalb kamen auch die Lieferanten von Regalen und Fördertechnik früh an den Planungstisch.

„Als schließlich die Baumaßnahme in vollem Gange war, trafen wir uns tatsächlich immer wieder gerne abends auf der Baustelle zum gemeinsamen Grillen“, erinnert sich Projektleiter Große. „Wir alle hatten wohl das Bedürfnis, miteinander zu entspannen und denen zu danken, die an jedem Tag mithalfen, die vielfältigen Herausforderungen zu bewältigen.“

Das Ergebnis der gemeinsamen Anstrengungen kann sich vielleicht auch gerade wegen dieser persönlichen Verbundenheit der Akteure sehen lassen: Mehr als 60.000 m2 Logistikfläche verteilt auf zwei Gebäude und rundherum viel Raum für gemeinsamen Sport oder eine Fortführung der früh etablierten „Grill-Kultur“. Die Mitarbeitenden der Samsung SDS Europe, die heute immerhin bis zu 30.000 Reifen von Hankook pro Tag bewegen, genießen das wohnliche Ambiente ihrer Sozial- und Büroräume ebenso wie die Freiflächen rund um die Hallen. Ob Basketballplatz, Teich, Obstgarten oder finnische Grillhütte – ganz sicher gehört nichts von alledem zur „Standardausstattung“ eines Distributionszentrums. Samsung SDS Europe und Baytree haben ihr Ziel erreicht: „Wir sind mehr als überzeugt davon, dass in dieser mitarbeiterorientierten Gestaltung der Schlüssel zu einer zufriedenen, produktiven und stabilen Belegschaft liegt. Unsere Mitarbeitenden kommen zu über 80 Prozent aus der unmittelbaren Region. Auch dadurch erreichen wir soziale und ökologische Nachhaltigkeit.“ Nicht zuletzt aufgrund dieser Faktoren bezeichnete die Jury des Logix Awards 2021 das Magdeburger Projekt von Baytree als besonders beachtenswertes Beispiel für eine zukunftsweisende Bau- und Betriebskultur. „Eine Kultur, für die sich Köster gerne stark macht, wo immer Auftraggeber uns die Chance geben“, erklärt Bereichsleiter Junghans zum Ende des Gesprächs.