Auch in Darmstadt besteht großer Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Berechnungen gehen davon aus, dass die Stadt bis 2035 etwa 18.000 zusätzliche Wohneinheiten benötigt, auch weil immer mehr wissenschaftsorientierte Unternehmen Darmstadt als Standort entdecken oder weiterentwickeln. Nachdem vor 10 Jahren bereits die Konversionsflächen der Lincoln-Siedlung zu einem neuen Quartier entwickelt wurden, entsteht nun gegenüber das Ludwigshöhviertel mit etwa 1.400 Wohnungen. Hier sollen zukünftig etwa 3.000 Menschen leben.

Nachdem vor 10 Jahren bereits die Konversionsflächen der Lincoln-Siedlung zu einem neuen Quartier entwickelt wurden, entsteht nun gegenüber das Ludwigshöhviertel mit etwa 1.400 Wohnungen. Hier sollen zukünftig etwa 3.000 Menschen leben. Bildquelle: bauverein AG

45 Prozent des Wohnraums im Ludwigshöhviertel soll gefördert werden. Als Generalunternehmen realisiert Köster derzeit gleich zwei Projekte mit geförderten Wohnungen in unterschiedlichen Clustern auf dem Areal. Im Cluster 4 entstehen in sechs Mehrfamilienhäusern insgesamt 108 Wohnungen mit 1-4 Zimmern, im Cluster 7 sind es drei Gebäude mit insgesamt 65 Wohneinheiten mit 1-4 Zimmern. „Üblicherweise würde man dafür eine Bauzeit von etwa zwei Jahren veranschlagen“, erklärt Maksym Yufidin, der das Projekt in Cluster 4 leitet. Tatsächlich hat sein Team nur 20 Monate zur Verfügung, für das kleinere Projekt sind 19 Monate vorgesehen. Die fristgerechte Fertigstellung hat bei diesem Bauvorhaben aufgrund der zufließenden Fördergelder Priorität. Die Wohnungen müssen strenge Standards erfüllen und vor allem im vorgegebenen Zeitrahmen fertiggestellt werden. 

Um die Bauzeit zu verkürzen, hatte Köster bereits in der Planungsphase wichtige Optimierungen erarbeitet, beispielsweise den umfangreichen Einsatz von Fertigteilen. Vor allem die seriell vorgefertigte Holzhybridfassade mit integrierten Fenstern, Türen und Rollläden spart Zeit auf der Baustelle. Die ursprünglichen Planungen sahen für die Fassade zudem eine Verkleidung mit Holz vor. Der Bauherr folgte dem zeit- und kostensparenden Vorschlag des Generalunternehmens, die Fassade mit einem Außenputz zu versehen. „Diese Lösung ist deutlich schneller umsetzbar und erfüllt den KfW 40-Standard ebenso gut. Zudem hat sie Vorteile bei der Schalldämmung, was für das Gebäude in Cluster 7 relevant ist, das zu einer Bahnstrecke ausgerichtet ist“, nennt Jochen Christof, Projektleiter in Cluster 7, wesentliche Vorteile des Optimierungsvorschlags. Auch bei den Decken gab es eine Planänderung. Diese wurden statt in Ortbeton als vorgefertigte Filigrandecken umgesetzt, was ebenfalls Zeit spart. Die Gebäudestruktur ist ebenfalls auf den schnellen Baufortschritt ausgerichtet: Die Gebäude in Cluster 4 erhalten außenliegende Treppenhäuser und Laubengänge in Fertigteilbauweise und Balkone in Systembauweise: „So können wir den Rohbau deutlich verschlanken. 

Die Laubengänge und die Balkone werden nach dessen Fertigstellung montiert, während wir innen bereits mit den Ausbaugewerken beginnen“, erklärt Maksym Yufidin den Bauablauf. Im Bereich Elektro kommen mit den Unterverteilungen ebenfalls vorgefertigte Elemente zum Einsatz. „Wir nutzen zudem Fertigteil-Nasszellen, um die Bauzeit zu verkürzen“, nennt Jochen Christof ein weiteres Beispiel für die Zeitersparnis durch den Einsatz von Fertigteilen. Die beiden Projektleiter arbeiten bei der Planung und Umsetzung eng zusammen: „Unser Ziel ist es, vor allem in den Schlüsselgewerken mit denselben Baupartnern zusammenzuarbeiten, um Synergien zu nutzen. Das geht jedoch nur, wenn diese genügend Kapazitäten haben und die geforderte Qualität liefern können“, erklären sie. Durch den versetzten Baustart, können einige Gewerke nach den Arbeiten in Cluster 4 in dem nur ein Baufeld entfernt gelegenen Projekt in Cluster 7 weiterarbeiten. Auch so können Zeit und Kosten gespart werden. Dank Einsatz der Steuerungstools des KPS können die Projektleiter die Arbeiten optimal takten und aufeinander abstimmen. Das wirkt sich ebenfalls positiv auf die Bauzeit aus. „Durch das Gesamtpaket von Fertigteilbauweise, Optimierungen und KPS liegen wir derzeit noch vor dem geplanten Baufortschritt“, betont Maksym Yufidin. Die Teams sind deshalb zuversichtlich, die Termine halten zu können, auch wenn es derzeit große Herausforderungen in der Infrastruktur gibt, da beispielsweise die Zufahrtstraßen nicht zum verabredeten Zeitpunkt fertiggestellt wurden.

Die ersten Gebäude werden im Sommer 2025 an den Bauherrn übergeben, die im Juni 2024 beauftragten Wohnungen folgen Ende März 2026. Damit hat Köster dann insgesamt fast 250 Wohnungen im Ludwigshöhviertel erstellt. Bildquelle: bauverein AG

Während die Arbeiten an den oben beschriebenen Projekten in Cluster 4 und Cluster 7 auf Hochtouren laufen, bekam Köster Ende Juni 2024 den Zuschlag für den Bau von vier Gebäuden mit 76 weiteren Wohnungen auf zwei Baufeldern in Cluster 7. „Es handelt sich um freifinanzierte Wohnungen, bei denen es nur eine gesonderte Förderung für die Haustechnik, speziell für die Wärme- und Energieversorgung gibt“, erklärt Jochen Christof, der auch die Leitung dieses Projekts übernimmt. Die aktuell beauftragten Gebäude werden nicht an das Fernwärmenetz angeschlossen, sondern über Erdthermie-Sonden sowie eine PVT-Anlage (eine Kombination aus Photovoltaik und Solarthermie) auf dem Dach und an der Fassade mit Wärme und Energie versorgt. „Da auch hierfür zeitlich gebundene Förderungen fließen, setzen wir auch hier auf die in den beiden anderen Projekten bereits erprobte Bauweise mit zahlreichen Fertigteilelementen“, so Jochen Christof.

Die ersten Gebäude werden im Sommer 2025 an den Bauherrn übergeben, die im Juni 2024 beauftragten Wohnungen folgen Ende März 2026. Damit hat Köster dann insgesamt fast 250 Wohnungen im Ludwigshöhviertel erstellt. Passend zum Einzug der ersten Mieter werden auch die Außenanlagen, deren Erstellung ebenfalls zu den Aufgaben der Köster-Teams gehört, fertiggestellt sein. Zu jedem Gebäude gehört beispielsweise ein kleiner Spielplatz. „Parkplätze bauen wir hingegen kaum“, betont Jochen Christof. Das Konzept des Ludwigshöhviertels sieht stattdessen Quartiersparkhäuser vor. Außerdem werden viele Bewohner die gute ÖPNV-Anbindung oder das Fahrrad nutzen. „Wir erstellen deshalb sowohl in als auch vor den Gebäuden zahlreiche Fahrradstellplätze“, erklärt Maksym Yufidin. Die Mieter der beiden ersten Projekte werden zu den ersten im neuen Quartier zählen. Die Planungen sehen vor, dass der neue Stadtteil etwa 2028 fertiggestellt sein wird.