Burkhard Bojazian arbeitet bereits seit mehr als zehn Jahren mit dem Köster Hochbau Bremen zusammen und lobt die Fähigkeit der Mitarbeitenden, Projekte auch dann pünktlich abzuschließen, wenn sich in der Bauphase besondere Herausforderungen ergeben. „Hohe Verlässlichkeit bei den Terminen war für die Investoren und damit für uns wichtig. Denn die nach Fertigstellung zügige Vermietung so vieler Wohnungen muss gut geplant werden.“

Dass ein erfahrener Bauprofi hilft, Zeit und Geld zu sparen, zeigte sich bereits nach wenigen Wochen: Da die einzelnen Baugenehmigungen der aufgehenden Häuser nicht wie gewünscht eintrafen, musste der Bauablauf geändert werden. Anders als geplant wurden zunächst die genehmigten Tiefgaragen in Gänze erstellt.

Während der gesamten Bauzeit herausfordernd blieb die Baustellenlogistik, denn das rund 270 Meter lange Baufeld konnte nur über die Promenadenstraße entlang des Weserarms zum Europahafen befahren werden. Dieser Umstand erforderte eine gute Koordination zwischen den anfahrenden Gewerken und denjenigen, die auf dem Nachbargrundstück ihre Bautätigkeit noch nicht abgeschlossen hatten.

Die Hochwasserschutzwand verfügte über eine Rückverankerung, die in das Baufeld der Justus Grosse Real Estate hineinragte. Diese musste während der Baumaßnahmen erhalten bleiben, also wurden die Gründungsmaßnahmen darauf abgestimmt. Zudem mussten Teile einer alten Kranbahn sowie Gründungspfähle eines hier zuvor stehenden Hafenschuppens zurückgebaut werden. „Anforderungen wie diese, ebenso wie die auch bei diesem Projekt notwendige Absenkung des Grundwassers, sind für uns nicht ungewöhnlich,“ erklärt Stefan Hecker, Bereichsleiter Hochbau Bremen. „Es gibt sichere und bewährte Lösungen, die wir in einer solchen Situation anbieten und umsetzen können.“

Auf dem ehemaligen Gelände des „Schuppens 3“ in der Bremer Überseestadt errichtete Köster für Justus Grosse Real Estate zwischen Herbst 2020 und Frühjahr 2023 acht Mehrfamilienhäuser auf zwei Tiefgaragen. Bildquelle: Köster GmbH

Im letzten Viertel der Bauzeit drohte der Ausfall eines Nachunternehmers im Schlüsselgewerk TGA den Zeitplan durcheinander zu bringen. „Auch in so einer Situation muss sich der Kunde natürlich auf uns verlassen können“, betont Torben Poppe, Projektleiter Hochbau Bremen. Tatsächlich gelang es, in kurzer Zeit einen fähigen Ersatz zu finden. Die Arbeit konnte sofort fortgesetzt werden. Das Köster-Prozess-System macht es möglich, dass z. B. ein nachträglich zu integrierender Nachunternehmer sofort mit allen Informationen versorgt werden kann, die er benötigt, um einzuspringen. 

Die Rohbauten der fünf- und sechsgeschossigen Gebäude wurden mit Stahlbeton, Stahlbetonhalbfertigelementen und Kalksandsteinen erstellt, die Gebäudehülle gemäß den Anforderungen der Energieeffizienzklasse KfW 55 gedämmt und anschließend mit Verblendsteinen verkleidet. Einen attraktiven Akzent setzen umlaufende Bänder aus Sichtbeton in der Fassade. Zur besonderen Herausforderung wurde die Beschaffung des benötigten Dämmmaterials.

„Mineralwolle erreichte uns 2021 und 2022 tatsächlich nur in kleinen Teillieferungen. Das machte die Planung der Verarbeitung nicht leichter“, erinnert sich Kettenburg. In enger Abstimmung mit den Lieferanten und Nachunternehmern habe man aber immer Lösungen gefunden.

Die vielen hundert Quadratmeter eines hochwertigen Eichenparketts etwa wurden Monate vor der Verarbeitung bestellt und eingelagert.

Einige Nachunternehmer, die sich mit ständig schwankenden Materialkosten konfrontiert sahen, hatten darum gebeten, ihre Verträge mit Preisgleitklauseln zu verknüpfen, um einer ruinösen Ertragssituation zu entgehen. „Auch das eine Besonderheit der Geschäftsjahre 2021 und 2022, aber natürlich nachvollziehbar“, sagt Bereichsleiter Stefan Hecker. „Wir beobachten ja selbst sehr genau, wie sich die Preise für Baumaterial entwickeln und wissen, wann ein Nachunternehmer auf ein partnerschaftliches Entgegenkommen angewiesen ist.“ Langjährige Kunden wie Justus Grosse Real Estate schätzten nicht zuletzt dies an Köster: Die Beschaffung von Baumaterial wird auf der Grundlage aktueller Informationen über Preisentwicklungen und Materialverfügbarkeit vorausschauend gesteuert, die Verträge mit Nachunternehmern werden angemessen gestaltet. Somit ist das komplett geschnürte Generalunternehmerpaket für Kunden und Investoren frei von Risiken.

Köster baut seit über zehn Jahren für die Justus Grosse Unternehmensgruppe. Das Vertrauen der Unternehmen und handelnden Personen ineinander ist groß. Es hat sich eine professionelle Routine in allen Planungs- und Abstimmungsprozessen entwickelt. Zur großen Herausforderung in der gemeinsamen Zukunft könnte sich allerdings der immer offensichtlichere Fachkräftemangel im Handwerk entwickeln, so Hecker. „Projekte wie das am Bremer Europahafen können wir schon aufgrund ihrer schieren Größe nur Nachunternehmern mit einer guten Personalstruktur anvertrauen. Diese sicherzustellen, verlangt den Führungskräften im Handwerk aktuell sehr viel ab.“ Immer häufiger organisiere Köster deshalb die Zusammenarbeit mit mehreren Nachunternehmern z. B. aus dem TGA-Sektor auf einem Baufeld, um den geplanten Baufortschritt abzusichern. „Gleichzeitig erweitern wir unsere Ressourcen im Bereich der Überwachung und Qualitätssicherung“, berichtet Hecker. 

Auch Projektentwickler, die früher in Einzelvergabe gebaut haben, sähen heute deutlich, dass und warum die Komplettdienstleistung von Köster zentral sei für den Erfolg ihrer Projekte. Heute noch effizient „in Eigenregie“ zu bauen, gelinge nur noch jenen, die sehr erfahrene Bauleiter im eigenen Team haben. Aber auch für Projektentwickler gelte, dass es immer schwerer werde, die in die Rente ausscheidenden Mitarbeiter zu ersetzen. „Köster hat es aktuell vielleicht noch etwas leichter, neue und junge Mitarbeiter erfolgreich zu integrieren, weil diese mit den bewährten Instrumenten der Köster-Prozesssteuerung Projekte sicher navigieren und Erfolgserlebnisse mit zufriedenen Kunden sammeln können. Aber auch unser Unternehmen verstärkt natürlich seine Anstrengungen, um angehende Fachleute früh anzuwerben und intern weiterzubilden.“

Das Bremer Europaquartier bietet heute sicheren und attraktiven Wohnraum. Das Projekt von Justus Grosse Real Estate zeigt in besonderer Weise, wie neue Lebensräume auch dort entstehen können, wo große Flächen durch den Abriss von Gewerbeimmobilien frei werden. In den autofreien Innenhöfen zwischen den acht Wohngebäuden finden sich Spielplätze für Kinder unterschiedlicher Altersgruppen. Tiefgaragen bieten nicht nur den Bewohnern Parkraum, sondern auch ihren Gästen. „Angesichts der besonderen Herausforderungen aus Pandemie, Krieg und allgemeinen Ressourcenproblemen, mit denen wir es in der Bauphase zu tun hatten, sind wir sehr zufrieden damit, das Projekt dennoch pünktlich übergeben zu haben“, bekennt Bereichsleiter Stefan Hecker rückblickend.